Es de las preguntas que más nos hacen los inversionistas nuevos: ¿me conviene más comprar algo que ya está construido, o entrarle a una preventa? La respuesta corta es que depende de tres cosas: cuánto capital tienes disponible hoy, qué tan pronto necesitas que la inversión genere flujo, y qué tanto riesgo estás dispuesto a tomar a cambio de más plusvalía.
Capital inicial necesario
En preventa, normalmente necesitas entre el 10% y el 20% del valor total como enganche, pagadero incluso en mensualidades. En una propiedad usada, salvo que uses crédito hipotecario, necesitas el monto completo (o el enganche del crédito, que suele ser mayor al de una preventa) desde el día uno. Si tu capital disponible es limitado, la preventa te permite entrar a un mercado al que de otra forma no tendrías acceso todavía.
Plusvalía
Aquí la preventa gana casi siempre: compras al precio de lanzamiento, el más bajo que el desarrollador va a ofrecer, y el valor sube conforme avanza la obra. Una propiedad usada ya tiene su plusvalía "cobrada" por el vendedor anterior. Sigue ganando valor hacia adelante, pero tú no capturas la que ya ocurrió entre que se construyó y hoy.
Tiempo hasta generar flujo
Aquí gana la propiedad usada: puedes rentarla o habitarla de inmediato. Una preventa no genera ni renta ni uso hasta la entrega, que puede tardar entre 18 y 36 meses dependiendo del proyecto. Si tu objetivo es flujo de renta inmediato, una propiedad usada bien ubicada suele ser la opción más rápida.
Riesgo
La preventa tiene un riesgo que la propiedad usada no tiene: que el proyecto no se entregue como se prometió (retraso, cambios de especificación, o en el peor caso, que el desarrollador no termine la obra). Por eso el Método GR8 existe para reducir ese riesgo a lo mínimo posible antes de que inviertas, evaluando desarrollador, predio y permisos antes que cualquier otra cosa.
Entonces, ¿cuál conviene?
Si tu objetivo es maximizar plusvalía a mediano plazo y tienes flexibilidad de tiempo, preventa. Si necesitas flujo de renta desde ya, o prefieres cero incertidumbre sobre fechas de entrega, propiedad usada. Muchos de nuestros inversionistas, de hecho, tienen ambos tipos de inversión en su portafolio. No es una decisión de "uno u otro" para siempre; se decide con cada peso que vas a invertir.