En GR8 no promovemos preventas por comisión. Las promovemos porque pasan un filtro de 6 criterios que diseñamos después de ver, de primera mano, en qué punto exacto fallan las inversiones que salen mal. A esto le llamamos el Método GR8.
1. Desarrollador
¿Cuántos proyectos ha entregado a tiempo? ¿Tiene historial verificable, con nombre y proyectos anteriores que se puedan visitar hoy? Un desarrollador nuevo, sin trayectoria, no queda descartado automáticamente, pero sube muchísimo el nivel de revisión necesario en los otros 5 criterios.
2. Predio
Revisamos que el terreno tenga escrituras a nombre del desarrollador, que esté en fideicomiso, y que no tenga reserva de dominio ni gravamen. Esto suena técnico, pero es la diferencia entre invertir en algo que legalmente puede construirse, y algo que puede quedar detenido por un problema de propiedad que nadie vio venir.
3. Permisos y licencias
Factibilidad de agua, factibilidad de CFE, factibilidad de gas, licencia de uso de suelo y licencia de construcción. Sin estos permisos en regla, un proyecto puede parar obra a mitad de camino. Ahí es donde se quedan atrapados los inversionistas que no revisaron esto antes de firmar.
4. Ubicación
Aplicamos lo que llamamos LOVESS: cercanía a vialidades importantes, a transporte público, a servicios (plazas, escuelas, hospitales) y el nivel de seguridad de la zona. Una preventa puede tener el mejor precio del mercado y seguir siendo mala inversión si está en una ubicación sin demanda real de renta o reventa.
5. Plusvalía
Medimos la plusvalía histórica de la zona (cuánto ha subido en los últimos años) y la plusvalía proyectada a la entrega del proyecto específico. No es lo mismo comprar en una zona que ya está consolidada que en una zona que apenas empieza a moverse. Las dos pueden ser buena inversión, pero por razones distintas.
6. Rentabilidad
Calculamos el CAP rate esperado, tanto en renta tradicional como en renta corta (Airbnb), usando datos reales de ocupación de la zona, no con las proyecciones optimistas del desarrollador.
¿Qué pasa si un proyecto no cumple los 6?
No lo recomendamos. En nuestro sitio solo publicamos los proyectos que aprueban el filtro completo, de desarrolladores con los que trabajamos. Si un proyecto que te interesa no aparece, pregúntanos y te explicamos qué revisamos.
En el siguiente artículo te explicamos cómo es, paso a paso, el proceso de comprar una preventa una vez que decides seguir adelante.