"Con 12 millones de pesos invertidos al 10% anual, sin riesgo y sin moverlo, saca 98 mil mensuales, te sacas tus 50 y el resto reinviertes." Es un comentario real que recibimos en uno de nuestros anuncios, comparando la preventa contra instrumentos como CETES o SOFIPOS. Vale la pena responder con números, no con discurso.
Lo que CETES y SOFIPOS sí ofrecen mejor que la preventa
Liquidez: puedes entrar y salir de un CETES o un SOFIPO en días, no en años. Riesgo: ambos son instrumentos de bajo riesgo relativo, respaldados por el gobierno (CETES) o por una institución financiera regulada (SOFIPOS). Esfuerzo: son pasivos por completo, no requieren ninguna gestión de tu parte. Si lo que buscas es estacionar dinero con acceso rápido y cero complicación, son mejores que la preventa en esos tres puntos, sin discusión.
Dónde la preventa apalancada cambia la cuenta
La diferencia está en el apalancamiento. Cuando inviertes $12,000,000 en CETES al 10% anual, tu rendimiento es sobre esos $12,000,000 completos. Cuando inviertes en preventa, normalmente pones solo el enganche (en nuestro ejemplo, 10% del valor total) y el resto se paga en mensualidades durante la obra. Es decir, estás generando plusvalía sobre el valor total del inmueble, no solo sobre lo que ya pagaste.
En nuestro caso práctico de un departamento de $5,000,000: inversión inicial total de $1,250,000 (enganche + mensualidades durante 3 años). Al vender en el año 4 a $7,000,000, después de liquidar el crédito hipotecario y los impuestos/comisiones de la operación, queda una utilidad neta de $1,250,000 sobre esa inversión inicial. Eso equivale a un retorno anual del 25%, más del doble del 10% del ejemplo de CETES.
La tabla honesta
| CETES / SOFIPOS | Preventa apalancada | |
|---|---|---|
| Liquidez | Alta: puedes disponer del dinero en semanas o meses | Baja: tu dinero queda comprometido de 3 a 4 años |
| Riesgo | Bajo: instrumentos regulados y de corto plazo | Moderado: depende del proyecto; para eso es el filtro de los 6 criterios del Método GR8 |
| Esfuerzo | Nulo | Bajo, pero requiere elegir bien el proyecto |
| Apalancamiento | No: rindes solo sobre lo que pones | Sí: la plusvalía corre sobre el valor total del inmueble, no solo sobre tu enganche |
| Rendimiento aproximado | 8% a 10% anual | Cercano a 25% anual sobre tu capital, en los proyectos que hemos manejado |
Ninguna de las dos es "mejor" en abstracto. Depende de qué necesitas. Si necesitas el dinero disponible en el corto plazo, CETES o SOFIPOS ganan sin duda. Si tu horizonte es de varios años y puedes dejar ese capital trabajando, el apalancamiento de la preventa es lo que explica la diferencia de rendimiento, no magia ni promesas.
Y sí: el efecto de reinvertir utilidades se multiplica con el tiempo. Un ejemplo real de este efecto compuesto: $500,000 iniciales, reinvirtiendo la utilidad de cada ciclo, pueden convertirse en $25,000,000 en 16 años. Eso no pasa con un instrumento sin apalancamiento, por buena que sea su tasa fija.