Si llevas años trabajando con un empleo formal, tienes dinero guardado en tu subcuenta de vivienda del INFONAVIT aunque nunca lo revises. La mayoría de la gente piensa que ese dinero solo sirve para comprar la casa donde va a vivir. No es así: también puede ser el enganche de un departamento que se renta y que te ayuda a pagarse.
Te lo explicamos con un caso real que estamos asesorando hoy: Jardines de Mayakoba, en Playa del Carmen.
El proyecto en pocas palabras
Jardines de Mayakoba está dentro de Ciudad Mayakoba, una comunidad planeada de 409 hectáreas a la entrada de Playa del Carmen, sobre la carretera federal. La desarrolla Vinte, una empresa con 25 años de historia, más de 55,000 viviendas entregadas y que cotiza en la Bolsa Mexicana de Valores.
Los departamentos son de entrega inmediata. No hay que esperar a que se construya nada: firmas, te lo entregan, lo amueblas y lo pones a rentar. El modelo con el que armamos el ejemplo de abajo es el Lantana: 70 m², 2 recámaras más alcoba, 1 baño y un lugar de estacionamiento, con precio desde $2,199,000.
Hoy quedan disponibles dos modelos: el Lantana y el Altea (94 m², 3 recámaras y 2 baños). Anturio, Ébano y Casa Kitam ya se agotaron. Ciudad Mayakoba ya tiene más de 2,700 familias viviendo, así que la zona no es una promesa: ya está habitada.
Cómo entra tu INFONAVIT
El dinero de tu subcuenta de vivienda puede usarse como enganche. Si todavía cotizas, el crédito INFONAVIT (solo o combinado con un banco) puede cubrir buena parte del departamento, y en algunos casos hasta los gastos de escrituración. En el ejemplo del Lantana puedes empezar con un enganche de $8,000. Cuánto te presta el INFONAVIT depende de tu salario, tu edad y tus puntos, así que el primer paso siempre es revisar tu caso.
Otra cosa que ayuda: el desarrollador te acompaña a tramitar el crédito. No tienes que pelearte solo con el papeleo.
Por qué se paga casi solo
Ciudad Mayakoba está frente a la zona hotelera de Mayakoba: Fairmont, Rosewood, Banyan Tree, Andaz y Grand Velas, entre otros. Más de 35,000 personas trabajan en esos hoteles y necesitan dónde vivir cerca. Por eso el Master Broker del desarrollo ofrece garantía de renta en menos de 45 días desde que recibes y amueblas el depa.
Con los números del análisis de rentabilidad del desarrollo para el Lantana, así se ve un mes normal:
La renta cubre más de la mitad de la hipoteca ($24,101) y el mantenimiento ($1,000). Tú completas la diferencia, unos $11,100 al mes, mientras el departamento se sigue pagando y gana valor. En 30 meses eso suma $333,030.
Qué pasa si vendes en 2.5 años
El mismo análisis proyecta que el Lantana, que hoy cuesta $2,199,000, podría valer alrededor de $2,829,000 en dos años y medio. Son $630,000 de plusvalía. Así quedaría la venta:
- Precio de venta proyectado: $2,829,000
- Menos el pago de la hipoteca pendiente: $1,900,000
- Menos la comisión de venta: $169,740
- Menos impuestos (ISR): $15,000
- Dinero que entra a tu cuenta: $744,260
De tu bolsa habrías puesto $466,030 en total: $8,000 de enganche, $125,000 para amueblarlo y los $333,030 que completaste de la hipoteca. La utilidad neta estimada es de $278,230, un ROI de 59.7% en dos años y medio (23.9% anual).
Y con el Altea
El Altea parte de $2,849,000 con un enganche de $284,900. Se renta en unos $17,000 al mes contra $27,270 de hipoteca y mantenimiento, así que completas $10,270 al mes. Si en 2.5 años se vende en $4,089,000, después de hipoteca, comisión e ISR te entran $1,441,799. Con $926,130 invertidos de tu bolsa (enganche, escrituración, amueblado y la diferencia mensual), la utilidad neta estimada es de $515,669, un ROI de 55.7% (22.3% anual).
Es una proyección, no una promesa. La plusvalía y la renta no están garantizadas y los números cambian según el crédito que te otorgue el INFONAVIT y tu perfil.
Qué sí tienes que revisar antes
Antes de apartar vale la pena confirmar tres cosas: cuánto tienes realmente en tu subcuenta, cuánto te presta el INFONAVIT hoy y si tu flujo mensual aguanta la diferencia entre renta e hipoteca en los meses en que el depa no esté rentado. Eso lo revisamos contigo en la asesoría, sin costo.
En GR8 evaluamos Jardines de Mayakoba con los 6 criterios del Método GR8 (desarrollador, predio, permisos, ubicación, plusvalía y rentabilidad) y aprobó los seis. Puedes ver los modelos disponibles, las fotos y los números completos en la página de Jardines de Mayakoba.