Uno de los comentarios más honestos que recibimos junta en realidad tres preguntas distintas: "¿cuándo hago uso del depa? ¿Cuándo hago líquido lo que gané? ¿Cómo garantizo que la renta siempre me va a generar ese ingreso?" Cada una tiene una respuesta distinta, y mezclarlas es lo que hace que la preventa se sienta confusa. Vamos una por una, con un ejemplo real.
El ejemplo: un departamento de $5,000,000 en Monterrey
Enganche del 10%: $500,000. Mensualidades del 10% restante durante los 36 meses de obra: aproximadamente $13,900 al mes. Durante esos 3 años el depa no existe todavía como propiedad entregable. Este es el periodo en el que tu dinero está "adentro" del proyecto, no disponible.
Al llegar la entrega (año 4), el proyecto históricamente ha apreciado alrededor de 40% acumulado, a un ritmo de 10% a 12% por año. En este ejemplo, el departamento se vende en $7,000,000. Se liquida el crédito hipotecario que se tomó para completar la compra (-$4,000,000) y los impuestos y comisiones de la venta (-$500,000), quedando $2,500,000 en efectivo. De esos $2,500,000, $1,250,000 son la devolución de tu capital invertido (enganche + mensualidades de los 3 años de obra) y los otros $1,250,000 son la utilidad neta real. Eso equivale a un retorno anual del 25% sobre lo invertido.
Pregunta 1: ¿Cuándo puedo "usar" el depa?
Desde el momento de la entrega (en el ejemplo, año 4). Ahí decides: vivirlo, rentarlo, o venderlo. Antes de la entrega no hay unidad física que usar. Es el periodo de obra, no de disfrute.
Pregunta 2: ¿Cuándo hago líquido lo que gané?
Solo cuando vendes (o refinancias). Mientras no vendas, la plusvalía es una ganancia en papel, no dinero en tu cuenta. En el ejemplo, la liquidez real llega en el año 4, al momento de la venta. No antes, y no de forma automática.
Pregunta 3: ¿Cómo garantizo que la renta siempre estará ocupada?
Aquí hay que ser directos: no se garantiza. La ocupación de renta (tradicional o vacacional) es un escenario, no una promesa. Lo que sí puede estimarse con datos reales de la zona es un rango razonable. En los proyectos que manejamos, la renta tradicional ronda un 5% anual sobre el valor de la propiedad, mientras que la plusvalía (la ganancia por apreciación, no por renta) ronda entre 10% y 12% anual. La mayor parte de la ganancia en preventa no viene de la renta mensual, viene de la plusvalía a la entrega.
Entender estas tres preguntas por separado (cuándo usas, cuándo haces líquido y qué tan realista es la renta) es la diferencia entre entrar a una preventa con expectativas claras o con la sensación de que "algo no cuadra" a mitad del camino.