"9% de rentabilidad anual" es una de las frases que más se repiten en el marketing inmobiliario de zonas turísticas. El problema es que casi nunca dice sobre qué base se calculó ese número, ni qué se le restó antes de llegar a él.
Lo que casi nunca se incluye en el número que ves
Un CAP rate honesto resta, de los ingresos brutos por renta, al menos: la comisión de la plataforma (Airbnb cobra típicamente alrededor de 3% al host, más lo que paga el huésped), la comisión de administración si no operas tú mismo la propiedad (puede ir del 15% al 25% de los ingresos en muchos operadores), mantenimiento, limpieza entre huéspedes, servicios, predial y, lo que más se subestima, la vacancia real: ninguna propiedad está ocupada el 100% del año, ni siquiera en temporada alta.
Cómo hacer tu propio cálculo
Una forma simple de acercarte a un número realista: toma la tarifa promedio por noche de propiedades comparables reales en la misma zona (no la tarifa aspiracional), multiplícala por una ocupación conservadora (70% es un supuesto razonable para preguntar, no una garantía) y de ese ingreso bruto resta las comisiones y gastos operativos mencionados arriba. El número que queda, dividido entre lo que pagaste por la propiedad, es tu CAP rate real.
Renta vacacional vs. renta tradicional
La renta vacacional puede rendir más por noche, pero exige más gestión (o pagar por ella) y depende de la temporalidad del destino. La renta tradicional (contrato anual o semestral) rinde menos por mes pero con ocupación estable y menos variables operativas. Cuál te conviene depende de si tu prioridad es maximizar rendimiento o minimizar la gestión y el riesgo de vacancia.
Pide siempre el CAP rate neto, no el bruto, y pregunta explícitamente qué se restó para llegar a ese número.
En las fichas de proyecto de GR8, cuando publicamos un criterio de rentabilidad, especificamos si es CAP bruto o neto y bajo qué supuesto de ocupación. Un número sin ese contexto no sirve para decidir nada.