"Depa de 2 millones rentado en 35 mil mensuales", se burlaba un comentario en uno de nuestros anuncios. "En dónde es ese mundo irreal." Tiene toda la razón en desconfiar: esa cifra implicaría una renta anual de más del 20% sobre el valor de la propiedad, algo que prácticamente ningún inmueble residencial genera de forma sostenida en México.
La renta real: alrededor de 5% anual
En el portafolio de proyectos que manejamos, la renta tradicional (contrato de largo plazo, no vacacional) ronda un 5% anual sobre el valor de la propiedad. Sobre un departamento de $2,000,000, eso serían aproximadamente $8,300 al mes. Muy lejos de los $35,000 que circulan en redes, y ese es justo el punto: si alguien te promete una renta mucho más alta que esa, hay que preguntar de dónde sale el número.
Para poner una referencia con un caso real: en nuestro ejemplo de un departamento de $5,000,000, una renta al 5% anual serían aproximadamente $20,800 al mes, no $35,000 en un depa de menos de la mitad del valor.
Entonces, ¿de dónde viene la ganancia real en preventa?
No viene principalmente de la renta mensual. Viene de la plusvalía: el aumento del valor del inmueble entre el momento en que compras en preventa (el precio más bajo del proyecto) y el momento de la entrega o venta. En el histórico de los proyectos que evaluamos, esa plusvalía ronda entre 10% y 12% anual durante el periodo de obra, muy por encima del 5% de la renta.
Es la diferencia entre dos estrategias distintas: comprar algo ya construido y rentarlo (donde la renta sí es el motor principal de retorno, y ronda ese 5% anual), versus entrar en preventa y capturar la plusvalía de construcción (donde la renta es un ingreso complementario después de la entrega, no la razón principal para invertir).
La cifra honesta, junta
Si compras en preventa esperando una renta del 20% mensual sobre tu inversión, te vas a decepcionar. Esa cifra no es real. Si entiendes que la renta ronda 5% anual y que la plusvalía de preventa ronda 10-12% anual, la cuenta cambia por completo, y de hecho es consistente con lo que muestra nuestro propio caso práctico: un retorno anual del 25% combinando ambos efectos a lo largo de 4 años.
Desconfiar de cifras exageradas es sano. Lo que vale la pena es reemplazar esa desconfianza por el número real, no simplemente descartar la preventa por completo.