Si le preguntas a diez inversionistas mexicanos cómo hicieron su primera inversión inmobiliaria, la mayoría te va a contestar lo mismo: una preventa. No es casualidad. Es, con diferencia, la forma más accesible de entrar al mercado inmobiliario sin necesitar el capital completo desde el día uno.
¿Qué es exactamente una preventa?
Una preventa es la venta de unidades de un desarrollo inmobiliario (departamentos, casas, locales) antes de que termine de construirse, y en muchos casos antes de que empiece la obra. El desarrollador vende sobre planos, con renders y una maqueta, a un precio menor al que tendrá el inmueble una vez entregado.
Esa diferencia entre lo que pagas hoy y lo que va a valer el día de la entrega es la razón por la que tanta gente invierte en preventa: no compras un departamento terminado, compras la plusvalía que se va a generar mientras se construye.
¿Cómo se paga una preventa?
El esquema varía por desarrollador, pero el más común en Monterrey y otras ciudades de México es algo como: 10% de enganche, 10% repartido en mensualidades durante la preventa, y el 80% restante contra entrega (ya sea de tu bolsa, con crédito hipotecario, o combinando ambos). Esto significa que puedes empezar a invertir con una fracción del valor total del inmueble, y vas pagando el resto mientras el desarrollador construye.
¿Por qué generan plusvalía?
Tres factores muevan la plusvalía de una preventa: el tiempo (el precio sube conforme avanza la obra, porque cada etapa reduce el riesgo del proyecto), la zona (si la zona está creciendo, el valor de todo lo que hay alrededor sube con ella) y la escasez de las primeras etapas (los precios de lanzamiento son los más bajos que el desarrollador va a ofrecer nunca).
¿Cuál es el riesgo real?
El riesgo principal de una preventa no es "que no se construya" en abstracto. Es invertir con un desarrollador sin historial, en un predio sin permisos en regla, o en una zona sin demanda real de compra o renta a la entrega. Por eso en GR8 no recomendamos ninguna preventa sin pasarla primero por el Método GR8, un filtro de 6 criterios que revisa exactamente esos puntos antes de que cualquier inversionista ponga un peso.
¿Para quién es una preventa?
Para dos perfiles principalmente: quien busca generar plusvalía en un plazo definido (comprar hoy, vender los derechos o escriturar y rentar cuando se entregue, capturando la diferencia), y quien busca construir patrimonio con pagos manejables en vez de descapitalizarse de un solo golpe como pasaría comprando un inmueble terminado.
Si es tu primera vez evaluando una preventa, el siguiente paso natural es entender a fondo qué revisar antes de comprometer tu dinero. Para eso está el Método GR8, que detallamos en el siguiente artículo.