Un desarrollo se puede vender con solo un terreno, un render y una sala de ventas. Que se pueda vender así no significa que se pueda terminar así. Los permisos y factibilidades son la diferencia entre un proyecto que legalmente puede construirse hasta el final, y uno que depende de que todo salga bien en el camino.
Los permisos que importan de verdad
Hay cinco que conviene pedir explícitamente antes de apartar: factibilidad de agua (que la zona tenga capacidad de suministro para el proyecto), factibilidad de CFE (capacidad eléctrica), factibilidad de gas, licencia de uso de suelo (que el municipio autorice ese tipo de construcción en ese predio específico) y licencia de construcción (la autorización final para edificar). Sin estos, un proyecto puede estar legalmente detenido en cualquier punto de la obra, sin importar cuánto dinero de los compradores ya se haya invertido.
Por qué esto es más importante que el render
El marketing de ventas (renders, maquetas, recorridos virtuales) muestra el mejor escenario posible. Los permisos muestran el escenario legal real. Un desarrollador serio no tiene problema en compartir esta documentación cuando se le pide directamente; la reticencia a mostrarla es, en sí misma, una señal de alerta.
Qué hacer si el proyecto todavía no tiene todos los permisos
Que un permiso esté "en trámite" no siempre es descalificante. Muchos proyectos serios arrancan la preventa mientras terminan de tramitar factibilidades secundarias. Pero sí debe ser información explícita, no algo que descubras después. Pregunta cuáles están listos, cuáles están en trámite y en qué fecha se espera cada uno.
Pide ver el documento, no la promesa. Un permiso en trámite tiene fecha esperada; una promesa no.
Este es exactamente el criterio de "permisos" dentro del Método GR8: no aprobamos un proyecto sin haber visto la documentación de factibilidades y licencias, y lo marcamos como pendiente si no la tenemos, en vez de asumir que está resuelto.