CAP Rate – La medida de rentabilidad más utilizada por los inversionistas
Invertir en bienes raíces se ha vuelto muy atractivo en los últimos años. Sin embargo, para tomar la mejor decisión es necesario conocer el CAP Rate antes de invertir.
Cuántos anuncios no vemos en redes sociales sobre proyectos de inversión en mercados emergentes. Por más emocionante que suenen estas oportunidades, es necesario hacer tus números con anticipación.
Hasta los inversionistas más experimentados se toman el tiempo para calcular la rentabilidad de su próxima inversión. Y esto lo calculan sencillamente con el CAP Rate.
¿QUÉ ES EL CAP RATE?
El CAP Rate, también conocida como tasa de capitalización, es el porcentaje de ganancia que te deja tu propiedad cada mes con la renta en relación al precio de venta.
Y como es una medida de rentabilidad anualizada, te revela cuánto estás ganando en rentas cada año en relación a lo que te pagaste por tu propiedad al adquirirla.
Así, podrás conocer en cuánto tiempo recuperarás tu inversión con la pura renta.
¿CÓMO SE CALCULA?
Para calcular el CAP Rate es muy fácil. Hagamos un escenario. Supongamos que compraste un departamento en la ciudad de Monterrey y tienes los siguientes números:
Precio Departamento: $2,000,000
Renta Mensual: $18,000
Por lo tanto, Renta Anual = $18,000 X 12 = $216,000
$216,000 / $2,000,000 = 0.108
0.108 X 100 para convertirlo en porcentaje y nos da 10.8%.
Tu CAP rate es 10.8%.
En este supuesto, si dividimos 100 entre 10.8 obtenemos un 9.2, la cantidad de años que tomará en recuperar nuestra inversión con las rentas. Esto sin añadir por supuesto que cada año tu propiedad tiende a subir de valor.
Si te diste cuenta, solamente estamos utilizando los ingresos y el precio del departamento para calcular el CAP Rate.
En Monterrey, por ejemplo, un CAP Rate del 8%+ es bueno.
Pero no estamos considerando los ingresos netos después de gastos. ¿Qué incluyen estos gastos? El mantenimiento y los servicios (en caso de no estarlos pagando el inquilino).
Supongamos entonces que el mantenimiento y los servicios te cuestan en promedio $2,500 pesos al mes, por lo que tu utilidad mensual sería de $18,000 – $2,500 = $15,500.
Por lo tanto, si repetimos el proceso para obtener nuestro CAP Rate Real, nos da los siguientes números:
$15,500 / $2,000,000 = 0.00775
0.00775 X 100 para convertirlo en porcentaje y nos da 7.75%.
7.75% es tu CAP Rate Real.
CALCULANDO EL CAP RATE REAL CON CRÉDITO HIPOTECARIO
Al momento de invertir con un crédito hipotecario, el pago de la hipoteca se vuelve tu gasto principal.
Para sacar el CAP Rate tomando este gasto en cuenta, simplemente hay que añadirlo a los gastos y repetir el procedimiento que hicimos anteriormente.
NUESTRA RECOMENDACIÓN
Si planeas utilizar un crédito hipotecario para invertir en bienes raíces, tu CAP Rate Real será menor. No te alarmes por esto. Estás usando la deuda correctamente para construir tu patrimonio.
Simplemente invierte en propiedades que aún pagando los gastos, incluyendo la hipoteca, te dejen una ganancia cada mes.
De esta manera, tu CAP Rate Real seguirá siendo positivo y la renta estará cubriendo la hipoteca, pagando poco a poco tu inversión con dinero de otros.
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