Invertir en mercados financieros tiene grandes beneficios. Pero invertir en preventas inmobiliarias cuenta con mejores ventajas.

En nuestras asesorías, los mencionan que tienen su dinero invertido en distintos mercados financieros, y suelen preguntarnos si les conviene mover ese dinero a bienes raíces.

Nosotros estamos a favor de la diversificación. Es decir, que inviertas tu dinero en mercados y canales distintos para así balancear el riesgo y el retorno.

Sin embargo, cuando se trata de balancear mejores rendimientos con menores riesgos, te recomendamos invertir en las preventas.

¿POR QUÉ INVERTIR EN PREVENTAS INMOBILIARIAS?

Cuando inviertes en una preventa inmobiliaria, obtienes tres distintos beneficios:

• Plusvalía por las ventas y el avance del proyecto
• Plusvalía por la zona
• Rentas cuando recibes tu departamento

Que juntos pueden llegar a superar una ganancia del 30% anual.

Esto sucede porque en una preventa, el desarrollador del proyecto sube los precios cada cierta cantidad de unidades que vende, beneficiando así a los que invirtieron en su producto.

¿De qué depende esta plusvalía? De que el desarrollador siga vendiendo y avance con el proyecto.

Ten en cuenta que esta ganancia es líquida y no líquida. Nos referimos a que la plusvalía es el incremento de valor de tu inmueble independiente a cualquier mejora o remodelación que le hagas. Sin embargo, esta ganancia es sobre el valor y la conviertes en dinero líquido solamente cuando vendes tu propiedad.

Las rentas, por otro lado, son dinero líquido que recibes mes a mes y puedes reinvertir.

¿POR QUÉ INVERTIR EN PREVENTAS ES MEJOR QUE EN LOS MERCADOS FINANCIEROS?

La diferencia está en el retorno por la cantidad de dinero de tu bolsillo que inviertes. A esto se le llama…

cash-on-cash return…

devolución de efectivo sobre efectivo…

efectivo sobre rendimiento en efectivo…

tasa de dividendos de capital…

Cualquiera de las cuatro es correcta y significa el ingreso en efectivo que gana un inversionista en una inversión inmobiliaria en relación a la cantidad de efectivo que invirtió.

En los bienes raíces tienes la oportunidad de generar rendimientos líquidos y no líquidos mejor que en los mercados financieros, porque aquí sí puedes usar apalancamiento (crédito hipotecario) para financiar gran parte del costo de tu propiedad.

PONGAMOS UN EJEMPLO…

Digamos que Vanessa acaba de escriturar un departamento en preventa que lleva pagando mensualmente por dos años. Estos son los números hasta ahorita..

Precio Departamento = $2,000,000

Enganche pagado hasta ahorita = $200,000

Monto del crédito hipotecario = $1,800,000

Gastos de escrituración, amueblado y equipado = $300,000

Entre el enganche y los gastos de escrituración, amueblado y equipado, Vanessa lleva $500,000 pesos invertidos de su propio bolsillo. Ahora ella está lista para rentarlo por AirBnB y beneficiarse tanto de la plusvalía de la zona como de las rentas de corta estancia.

Con la proyección de AirDNA.co, ella ve que su departamento puede ingresar $30,000 pesos mensuales, y se da cuenta que su CAP Rate está excelente, pero quiere saber cuál es su efectivo sobre rendimiento en efectivo. Entonces la ayudamos a hacer el cálculo para el primer año…

Ingresos mensuales = $30,000

Ingreso anual = $360,000

Gastos de operación anuales

Servicios = $24,000

Cortesías a huéspedes = $24,000

Mantenimiento de la torre = $15,000

Pago de hipoteca = $240,000

Ingreso anual de $360,000

– Gastos de operación anuales de $303,000

= $57,000

Y esto lo dividimos entre el dinero que Vanessa invirtió de su bolsillo.

$57,000 / $500,000

= 0.114 X 100 = 11.4%

Estás obteniendo un 11.4% de efectivo sobre rendimiento en efectivo, aprovechando el apalancamiento de un crédito hipotecario que se está pagando solo con la renta, y además te deja una ganancia.

Y eso no es todo, porque además de este rendimiento, tu propiedad está aumentando de valor, que ahorita en México, rondada el 10% – 12% anual.

EN CONCLUSIÓN…

Esto representa una mucho mejor inversión que en los mercados financieros, pues aquí sólo necesitas desembolsar para el enganche y los gastos de escrituración, amueblado y equipado para generar rendimientos sobre el valor de una propiedad que vale mucho más de lo que tú invertiste.

Por otro lado, en los mercados financieros sólo puedes generar rendimientos sobre el total del capital que inviertes.

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